Напомним, что в 2012 году власти не раз поднимали тему защиты прав дольщиков, но страховщики наотрез отказывались участвовать в этом процессе, объясняя это тем, что им невыгодно страховать строящиеся дома. Как пояснила корреспонденту Realestate.ruдиректор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО «АльфаСтрахование» Зинаида Кузьмина, вероятность того, что физическое лицо, которое приобретает квартиру в строящемся доме не получит ключи, а застройщик растворится в воздухе или будет признан банкротом – слишком высока. «Страховые компании не готовы принимать на страхование эти риски», – пояснила эксперт.

В свою очередь, девелоперы тоже не горели желанием ввязываться в это дело. Руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская, комментируя законопроект корреспонденту RealEstate.ru,  сказала, что документ предусматривает создание обществ взаимного страхования застройщиков и члены таких обществ должны будут принять на себя риски за неисполнение другими членами их обязательств перед дольщиками. «По сути, проект предлагает застройщикам «скидываться» на покрытие убытков, причиненных третьими лицами. При этом те строительные компании, которые выполняют свои обязательства, строят и сдают дома в срок, ничего не выигрывают от «страховки». Для добросовестных застройщиков страховой взнос является дополнительным расходом», – отметила она.

Несмотря на то, что эксперты критикуют закон, он все же утвержден лично президентом Владимиром Путиным. Закон предусматривает два пути осуществления страхования: путем участия застройщика в обществе взаимного страхования застройщиков либо путем заключения со страховой организацией договора страхования.

При этом минимальная страховая сумма рассчитывается исходя из цены договора, но не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости 1 кв. м жилья в субъекте РФ, определенной на дату заключения договоров поручительства или страхования.

Большинство экспертов уверены, что, в конечном счете, кто-то должен будет заплатить за эту страховку. И скорее всего, расходы целиком лягут на плечи конечного потребителя, что неизбежно приведет к росту цен. Однако новый закон должен помочь защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, хотя есть мнение, что риски дольщиков, наоборот, могут возрасти, причем «в геометрической прогрессии». Кроме того, большинство опрошенных экспертов уверено – вырастут и цены на квартиры из-за нового закона.

«Нововведение ударит по небольшим региональным застройщикам»

Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»:

- Стоит отметить, что закон начинает действовать для тех объектов, дата регистрации первого договора долевого участия по которым через год с опубликования закона, т.е. с начала 2014 года. Порядок отбора первых 30 девелоперов-участников ОВС будет определен в течение полугода. 

В конце прошлого года ни страховые организации, ни банки не были готовы предложить хоть какие-то варианты своего участия в страховании застройщиков, как в части требований к застройщикам, так и касательно возможной стоимости своих услуг. Таким образом, порядок принятия в члены ОВС, размер членских взносов, стоимость банковских гарантий или страховых взносов, равно как и требования к застройщикам со стороны ОВС, банков и страховых организаций, вероятно, будут конкретизированы не ранее, чем к осени 2013 года.

Что касается защиты дольщиков, то сама идея закона предполагает «отсев» недобросовестных застройщиков на этапе до начала продаж покупателям. Проблемы могут возникнуть с его реализацией на практике. Во-первых, необходимо будет отсечь банки и страховые организации-однодневки (к которым вероятно будут обращаться недобросовестные застройщики). Во-вторых, необходимо обеспечить доступ в ОВС добросовестным, но небольшим и неизвестным региональным и местным застройщикам (иначе и без того еле живое жилищное строительство в регионах совсем встанет).

Для крупных, федеральных и московских добросовестных застройщиков, закон принесет некоторые хлопоты и увеличение себестоимости на размер страхования ответственности, однако, непосредственно на их деятельность вряд ли повлияет. Что касается небольших региональных застройщиков, то зачастую они работают с небольшой прибылью. И поскольку им почти невозможно получить высокие рейтинги надежности в банках и у страховщиков, для них стоимость банковской гарантии или коммерческой страховки может быть сопоставима с прибылью от продажи объекта, что в принципе ставит вопрос о целесообразности и безубыточности их деятельности. 

«Цены могут вырасти на 4 - 6 %»

Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы ГК «СУ-155»:

- Добросовестным девелоперам, а равно и вообще всем игрокам этого рынка придется нести дополнительные затраты на внесение залога и на один из дополнительных способов обеспечения исполнения обязательств.

Эта поправка действительно снижает риски дольщиков попасть в категорию обманутых. Однако она не может вовсе исключить негативный вариант развития событий: предусматривается возврат денежных средств с возмещением убытков или неустойки, но уже после решения суда по иску о неисполнении девелопером своих обязательств. Таким образом, потерь в сроках получения квартиры, к сожалению, избежать едва ли удастся.

По нашим оценкам, закон не должен дополнительно увеличить стоимость квадратного метра более чем на 3 - 5%, обеспечив все же дополнительные гарантии исполнения условий договора долевого участия. Однако при условии реализации хотя бы части мер, предусмотренных дорожной картой развития жилищного строительства, динамика роста абсолютных цифр цен, скорее всего, не превысит прогнозных 4 - 6% к инфляции.

«Рост цен потребители не заметят»

Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»:

- Даже добросовестные девелоперы не защищены полностью от кризиса на рынке недвижимости. И в такой ситуации закон будет действовать в их интересах. А еслипроцедуры выплаты страховых компенсаций будут понятны, просты и прозрачны, не будут занимать многие годы, то это поможет и дольщикам.

При этом расходы на страховку войдут в стоимость квартиры, но для покупателей они останутся практически незамеченными, так как цены все равно останутся в рамках диапазонной цены на объект для данного сегмента. 

«Закон защитит дольщиков, пока не придумают, как его обойти»

Закон существует не в окончательном варианте: к нему есть комментарии и наверняка будут составлены исполнительные документы, призванные, по сути, перечеркнуть все хорошее, что в нем есть.

По сути, закон призван уравнять в правах и ответственности застройщиков и дольщиков. В первую очередь его действие коснется аффилированных компаний. Сейчас практически все застройщики всеми силами обходят 214-ФЗ, который создавался в свое время, чтобы очистить рынок от мелких компаний. До 2003 года застройщики могли собирать деньги с дольщиков в любой момент, а 214-й закон изменил ситуацию: сбор денег стал возможен только после подготовки и согласования проекта и множества других весьма затратных операций. Чтобы обойти это досадное неудобство, застройщики стали создавать мелкие сопутствующие компании, переуступая им квартиры с тем, чтобы уже эти мелкие компании осуществляли продажи физическим лицам. В таком случае сам застройщик в случае неудачи не несет никакой ответственности перед дольщиками. А в соответствии с новым законом ответственность несут все: и застройщик, и его аффилированные компании.

Это, конечно, защитит дольщиков, но пока не будет придумана новая схема обхода закона.

«Обманутый дольщик пройдет все 7 кругов ада»

Тимур Сухарев, коммерческий директор компании «Реставрация Н»:

- Это очередная статья расходов и лишние бюрократические проволочки для добросовестных девелоперов. Если застройщик имеет «внутренний ценз», и его рыночный опыт показывает, что он соблюдает взятые на себя обязательства в срок, а процедура страхования усложняет его работу. 

Отмечу, что у ненадежного девелопера появится лишний козырь – страховка. Но в случае негативного развития событий, дольщик, скорее всего, будет вынужден пройти 7 кругов ада, разбираясь со страховой компанией или обществом взаимного страхования застройщиков. Новый законопроект не сможет защитить интересы дольщиков на 100%, ведь де факто уменьшает риски дольщиков в основном надежная репутация и профессионализм застройщика. 

«На полученные страховые возмещения купить что-то будет нереально»

- Не думаю, что закон, если он будет принят, положительно отразится на добросовестных застройщиках. Какая им от этого польза?! Они ведь и так выполняют свои обязательства перед дольщиками, а сейчас их фактически обязывают покрывать вред причиненный застройщиками недобросовестными. 

Страхование ответственности застройщиков должно положительно сказаться на уровне защищенности дольщиков, но панацеей не станет. Главным фактором здесь станет фактор временной. С момента выплаты денег дольщиком до момента наступления страхового случая, а потом еще и получения страхового возмещения, цена недвижимости, с учетом динамики роста цен и инфляции, возрастет и практически нереально будет приобрести аналогичное жилье на полученные от страхового возмещения средства.