С оглядкой за Запад

Впрочем, утверждает гендиректор совместного предприятия RDI Group и Limitless Ирина Мошева, вешать нос россиянам с проблемами с жильем, пока рано – жилая недвижимость в стране постепенно становится доступнее.

"При сравнении 2008 и 2011 годов выясняется, что в 2008 году соотношение средней стоимости "квадрата" и средней месячной зарплаты россиян составляло 3,7, а в 2011 году – чуть менее 2. Уровень доступности жилья в России повысился как за счет снижения цен на недвижимость, так и за счет увеличения доходов населения", - считает она.

Правда, Мошева делает важную оговорку: "Другое дело, что в России доходы населения крайне неоднородны, разрыв между богатыми и бедными в 5-10 раз больше, чем в западных странах. Поэтому говоря об условном "среднем доходе", нужно понимать, что всегда останется большой пласт людей с доходами гораздо ниже среднего".

А директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов и вовсе указывает, что огромная разница в России между доходами населения и стоимостью недвижимости пока не позволяет говорить о доступности жилья эконом-класса в положительном ключе.

Для примера он сравнивает коэффициенты доступности в Москве и в Берлине, рассчитанные из соотношения средней годовой зарплаты и средней стоимостью квадратного метра (чем выше коэффициент, тем лучше).

"По итогам первых восьми месяцев 2012 года, средняя заработная плата в Москве составила 46 тысяч рублей (годовой доход - 552 тысячи рублей). При средней стоимости одного "квадрата" в Москве около 165 тысяч рублей коэффициент равен 3.3. Средняя же заработная плата в Берлине составляет примерно 2 тысячи евро (годовой доход - 24 тысячи евро), а вот средняя стоимость одного "квадрата" здесь очень невысока - около 1,5 тысячи евро. Коэффициент получается равным 16, то есть почти в 5 раз больше, чем в России", - поясняет Блинов.

С другой стороны Мошева замечает, что если россиянину требуется менее двух месяцев, чтобы купить "средний квадрат" жилья, то в США это время лишь немногим меньше – 1,4 месяца.

"При этом жители США оплачивают из своих доходов высокие налоги, дорогие коммунальные услуги, медицинскую страховку. Поэтому, если учесть суммы, оставшиеся после уплаты обязательных платежей, можно прийти к неожиданному выводу, что в США жилье даже менее доступно для среднего жителя, чем в России", - считает она.  

Слово ипотеке

Говоря о доступности жилья в России, нельзя не обратиться к сфере ипотечного кредитования. А ведь именно от степени развитости ипотечных программ во многом и зависит уровень доступности жилья.   

  
Как считает Шмелев, изменяя основные параметры ипотеки (ставки кредитования, величину первоначального взноса, размер ежемесячного платежа), можно стимулировать спрос на жилье.

"Иначе говоря, делать доступнее для населения деньги на покупку жилья", - объясняет он. Сейчас, напоминает представитель Фонда РЖС, среднерыночная ставка по ипотечным кредитам составляет около 12%.

"В случае если она снизится, например, до 9-10%, то купить жилье смогут дополнительно еще 12-15% потребителей", - уверен Шмелев.
Исследования Фонда РЖС показывают, что комфортная ставка по ипотечным кредитам составляет 6% годовых.

Старкова же приводит в пример Германию, где ставки по ипотеке составляют 3-4%.

"У нас подобные ставки – вопрос будущего, хотя уже сейчас появляются ипотечные программы со ставкой в 7,15% годовых от АИЖК, что в свое время стало прорывом на отечественном рынке кредитования", - замечает собеседница агентства.

Покупатель налицо

Большинство экспертов сходятся во мнении, что портрет покупателя доступного жилья, во многом схож с портретом ипотечного заемщика.
"В основном это семьи с детьми, покупающие жилье для собственного проживания. Их доля в общем объеме достигает 80%", - говорит Блинов.

Впрочем, по его словам, в число потребителей входят также молодые специалисты (даже студенты), семьи без детей, покупающие стартовое жилье, а также незамужние женщины с детьми. Лишь 10% жилья покупается для детей и родителей.

В свою очередь Шмелев среди основных потребителей жилья эконом-класса выделяет две активные группы.

"Во-первых, это молодые пары в возрасте 25-35 лет, имеющие стабильный совместный ежемесячный доход не менее 70 тысяч рублей (в Москве эта цифра в 1,5-2 раза больше). Они составляют 20% всех потенциальных потребителей. И во-вторых, это зрелые пары в возрасте 50-55 лет, живущие с взрослыми детьми и желающие разъехаться. Эта группа составляет около 15% от всех покупателей. Оба сегмента в совокупности дают около 65% спроса на жилье эконом-класса", - уверяет руководитель дирекции и маркетинга Фонда РЖС.

Он уточняет, что в первую группу входят главным образом молодые дипломированные специалисты, работающие в частных организациях, но эту группу в промышленных регионах также пополняют семьи квалифицированных рабочих – так происходит, в частности, в Челябинской, Свердловской, Тюменской областях, Ханты-Мансийском автономном округе. А вот вторую группу, по словам Шмелева, составляют руководители среднего звена и высококвалифицированные рабочие. В отдельную узкую группу покупателей собеседник РИА Новости выделяет мелких предпринимателей (5-7%). Но, по его словам, их спрос направлен скорее на "пограничный" класс жилья – между эконом- и бизнес-классом.

Желаемое и действительное

Согласно указу, подписанному президентом РФ Владимиром Путиным сразу же после вступления в должность, к 2020 году доступное и комфортное жилье должны получить 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия. Получается, что, по сути, весь объем спроса, который существует на сегодняшний день, должен быть удовлетворен.

Решать эту проблему нужно прежде всего за счет снижения ипотечных ставок и с помощью развития массового рынка арендного жилья. Однако пока что картина развития этих двух направлений неутешительна.

Как признал в августе премьер-министр Дмитрий Медведев, пока, несмотря на увеличение темпов развития ипотечного кредитования, решить проблему доступного и комфортного жилья в России пока не получается. А на совещании по жилищному строительству в октябре этого года глава правительства сообщил, что только четверть россиян могут решить свои жилищные проблемы без помощи государства.

Более того, месяцем позже на заседании правительства, посвященному развитию госпрограммы здравоохранения до 2020 года, Медведев отметил, что с арендой жилья дела обстоят довольно плохо – почти как 3-5-7 лет назад, то есть реальный "белый" рынок аренды пока не создан.

Эксперты разделяют подобное мнение премьер-министра. Их выводы в отношении проблемы развития арендного жилья в России также не внушают оптимизма. "В настоящий момент для стимулирования развития рынка доступного арендного жилья нужны не рыночные методы, а административные: принятие соответствующего законодательства, облегчающего налоговое бремя для инвесторов в отношении проектов доходных домов, снижение для них тарифов на ЖКУ до уровня физических лиц и так далее", - говорит руководитель дирекции маркетинга и продвижения Фонда РЖС.

Более того, обращает внимание Шмелев, сегодня среднерыночные арендные ставки в России почти 2,5 раза выше комфортных.

По его мнению, оптимальный размер ежемесячной арендной платы должен быть равен 20% от дохода арендатора, как и в случае с ипотечными выплатами.

Впрочем, убежден собеседник РИА Новости, проблема с доступной арендой жилья заключается даже не в снижении ставок, а в том, что застройщику такой бизнес просто будет не выгоден.

"Существующий платежеспособный спрос вполне удовлетворяет черный рынок", - заключает эксперт.